الرئيسية / عام / التزامات المستأجر والمؤجر .

التزامات المستأجر والمؤجر .

إن عقد الإيجار من العقود الخاصة المهمة والملزمة والأكثر تداولاً بين الأشخاص ولذلك أولته التشريعات أهمية خاصة ,وهو من أكثر العقود التي فيها منازعات أمام المحاكم المدنية .

وإن المنازعات بين المؤجر والمستأجر هي المرأة العاكسة للتغيرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية وحتى الأخلاقية التي تحدث في المجتمع .

والإيجار هو من الناحية الاقتصادية وسيلة لاستثمار المؤجر ما لا يحتاجه من أملاكه وللحصول منها على منفعة معينة , ومن الناحية الاجتماعية هو الأطار القانوني الذي يجمع بين طائفتين أحدهما تمثل رأس المال والأخرى تمثل قوة في العدد فهو يحقق التضامن الاجتماعي بينهما .

فعقد الإيجار هو العقد الذي يُمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محدودة مقابل بدل ايجار معلوم , وينصب عقد الإيجار على العقارات والمنقولات , بمختلف أنواع النشاطات التجارية أو الحرفية أو الصناعية .

وهو من العقود الملزمة للجانبين فالمؤجر دائن للمستأجر بالأجرة كما أنه مدين في الوقت ذاته للمستأجر بأن يُمكنه من الانتفاع بالعين المؤجرة , وبالتالي التزام أحد طرفيه تعد سبباً لالتزام الطرف الأخر , وبطلانه وانقضائه يعد سبباً أيضاً في بطلان وانقضاء التزام الطرف الأخر .

ويعتبر من عقود المعاوضة حيث كل طرف يأخذ مقابلاً لما يعطيه ولا يمنع وصفه بأنه عقد معاوضة أن يكون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو انتفاع مؤقت , وهذا مايميز عقد الإيجار عن عقد العارية .

وللعقد أركان كباقي العقود من رضا وسبب ومحل , يجب أن تتوافر حتى تنشأ الالتزامات على المؤجر والمستأجر, وتنتج  أثار قانونية , ولأهمية هذه الالتزامات سنفرد جزئية لها :

التزامات المؤجر :

1- التزامه بتحرير العقد : إن عقد الإيجار من العقود المسماة الرضائية التي تنعقد بمجرد التراضي بين الطرفين مهما اختلفت الطريقة في التعبير عن رضاهما سواء كانت بالكتابة أو بالمشافهة أو بالإشارة الدالة عليه , ويقع التراضي على المنفعة من  العين المؤجرة والمحددة بالمدة والأجرة دون الاخلال بما يتطلبه القانون في حالات خاصة , ويثبت عقد الإيجار بوجود كتابة من المالك وهو وسيلة اثبات

2-إلتزامه بتسليم العين المأجورة : يلتزم المؤجر بتسليم العين المأجورة بذاتها بما أعدت له لمنفعة مقصودة للمستأجر طوال مدة عقد الإيجار المتفق عليها فور انعقاد العقد إلا إذا اتفقا على زمن محدد , ولو لم يتم استلام العين المأجورة مادياً مادام المؤجر أعلمه بذلك , ويعد من باب التسليم أن يضع المؤجر العين تحت تصرف المستأجر والانتفاع بها , وتتم أيضاً بإبلاغه بذلك شفهياً أو كتابياً أو بكتاب مسجل أو إنذار رسمي .

إذا كان المأجور وقت التسليم لا يصلح لاستيفاء المنفعة المقصودة , أو ينقصها , جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر نقص المنفعة , وطلب التعويض وإلزام المؤجر بالقيام بالاصلاحات اللازمة لتمكينه من الانتفاع .

أما إذا كان الضرر جسيم على صحة المستأجر جاز له الفسخ ولو تنازل عن هذا من قبل .

وإذا كان المأجور أشياء غير مادية مثل الحقوق الشخصية فتسليم هذا الحق يكون بإجازة المؤجر للمستأجر .

ومن صور التسليم التسليم الحكمي كما لو اشترى شخص منزلاً من آخر وأجر المنزل للبائع فيكون المشترى قد تسلم المنزل تسليماً حكمياً بموجب عقد البيع , أو كأن تكون العين بحيازة المستأجر قبل الإيجار برهن حيازي أو إعارة أو وديعة ثم يستأجر العين ولا تزال تحت يده فهو يحتاج إلى قبض جديد .

أما مكان التسليم باعتباره عقار يكون في محل وجود العقار أو بتسليم المفاتيح .

أما النفقات الناتجة عن التسليم تقع على عاتق المؤجر مالم يقضي الاتفاق بينهما خلاف ذلك .

في حال شغل العين المأجورة من مستأجر أخر وانتهت مدة إجازته, فإن دعوى الإخلاء يرفعها المؤجر وليس المسـتأجر .

إذا فلا بد من التنويه أن المؤجر في الأصل ليس ملزماً بتسليم العين المأجورة للمستأجر ما لم يلتزم الأخير بدفع الأجرة لأنه عقد يلزم الطرفين القيام به .

3– صيانة العين المأجورة والحفاظ عليها :ويكون بإزالة جميع العوائق التي تقف في طريق الاستفادة من منفعة العين , ويجب أن يتم تسليم العين المأجورة في حالة صالحة للمستأجر , وفي حال استلام المستأجر للعين وبقائه فيها مدة طويلة نسبياً دون طلب الاصلاح من المؤجر يكون قد تنازل عن هذا الحق تلقائياً ,إلا إذا كان المأجور  في حالة يعرض المستأجر لخطر جسيم , جاز للأخير أن يطلب فسخ العقد ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق , هناك نوعين من الاصلاحات منها مايقع على عاتق المؤجر ومنها ما يقع على عاتق المستأجر :

  • اصلاحات الترميمات الضرورية :

حيث يلزم المؤجر القيام بها ولو كانت بسيطة وأياً كان السبب الموجب لها, لتحقيق الغاية من عقد الإيجار وهي انتفاع المستأجر من العين مثل صيانة الأسطح , الدرج , المصاعد , أنابيب الصحية , التكييف التدفئة وكل ما يلحق بالعين ويكون مخصصاً لاستعمالها.

وللمؤجر أن يجري جميع الاصلاحات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ المأجور ولو عارض المستأجر ذلك ,بشرط أن ينبه قبل مدة مناسبة , فإذا حصلت خلال هذه الاصلاحات نقص بالمنفعة للمستأجر جاز للأخير طلب إنهاء الإيجار أو إنقاص الأجرة .

  • واصلاحات الترميمات التأجيرية :

عادة يقوم بها المستأجر لأنها تكون بسبب اهماله للعين أو بسبب الاستعمال العادي مثل وضع زجاج , اصلاح بلاط …

أما إذا بلغت الاصلاحات من الجسامة ما يرهق المؤجر , فلا يلتزم إلا بالحد الذي يقدره القاضي مع مراعاة الحد الأدنى لأجرة العين ومدة بقاء المستأجر , ويتحمل المستأجر إن أراد أن يستمر فيها ما يزيد عن هذا الحد أو له فسخ العقد .

أما في حالة الهلاك فيجب التمييز بين :

  • الهلاك الكلي : للعين المأجورة أثناء مدة الإيجار , إذا كانت لسبب أجنبي لا يد لأحد المتعاقدين فيها , ينفسخ العقد من تلقاء نفسه , أما إذا كان المتسبب هو المؤجر فيلتزم بالتعويض على المستأجر ما أصابه من ضرر , وكذلك الحال بالنسبة للمستأجر .
  • الهلاك جزئي: لا ينفسخ معه العقد تلقائياً إنما تنقص الأجرة .

فإذا لم يكن للمستأجر يد بهذا الهلاك فيجب على المؤجر أن يقوم بالاصلاح وإعادة العين إلى حالتها الأولى , ويحدد للمستأجر ميعاد مناسب للقيام بذلك , وللمستأجر أن يطلب انقاص الأجرة أو فسخ العقد , وفي حال تقاعس المؤجر عن القيام بالتزامه جاز للمستأجر القيام بالاصلاحات على أن تتناسب مع قيمة الأجرة , وفي حال زيادتها على قيمة الأجرة للمستأجر فسخ العقد أو انقاص الأجرة بعد أخذ الأذن من القضاء , حيث يعود للقاضي تقديرها بعد إنذار المؤجر .

وأخيراً يجوز للطرفين أن يتفقا على أحكام مخالفة لما نص عليه القانون ,كتحمل المستأجر تكلفة الاصلاحات الضرورية ويشترط هنا أن يكون الاتفاق صريحاً وواضحاً .

4– التزامه بضمان العيب الخفي :

هو العيب المؤثر والخفي وغير المعلوم الذي يظهر في العين المأجورة أو أحدى ملحقاتها , يمنع المستأجر من الانتفاع بها أو ينقصه , ويدخل في العيب الصفات التي يكفل المؤجر للمستأجر توافرها في العين ثم يخل في تنفيذه لالتزامه , فيوجب عليه الضمان حينئذ .

ولا يضمن المؤجر عيباً جرى العرف على التسامح فيه أو عيباً كان المستأجر يعلمه وقت التعاقد أو كان يستطيع التنبه إليه أثناء فحص العادي للعين , , مثل الرطوبة المألوفة التي يمكن إزالتها , أما الرطوبة التي تضر بالصحة وتعتبر عيباً يضمنه المؤجر ,وبالتالي كل عيب ينقص من الانتفاع انتقاصاً يسيراً يعتبر غير مؤثراً وغير موجب الضمان من المؤجر .

وتقدير العيب إذا كان خفياً أو ظاهراً يرجع إلى قاضي الموضوع تقديره .

أما الاجراءات التي يتخذها المستأجر في حين وجود عيب يتحقق معه الضمان , أن يطلب اصلاح العيب على نفقة المؤجر إذا كان هذا الاصلاح لايرهقه أولاً أو أن يقوم المستأجر به على نفقة المؤجر بشرط أن يتناسب الاصلاح مع الأجرة , ثم ثانياً للمستأجر الحق في فسخ عقد الإيجار أو انقاص الأجرة مع التعويض , إذا كان العيب من الجسامة الذي يلزم معه الفسخ , أما إذا لم يصل إلى حد الجسامة للمستأجر طلب انقاص الأجرة بما يتناسب مع نقص الانتفاع بالعين , ويسري هذا النقص من وقت حصول الإخلال في الانتفاع .

ولابد من التنويه إلى أن الأجرة تعود إلى حالتها إذا قام المؤجر باصلاح العيب .

وهذا لا يمنع المستأجر من طلب التعويض عن الضرر الذي لحق به بسبب حرمانه من الانتفاع بالمأجور بشرط أن يكون المؤجر عالماً بوجود العيب .

ويقع باطلاً كل شرط بين المؤجر والمستأجربالإعفاء أو الحد من ضمان التعرض.

5– ضمان التعرض :

يتعهد المؤجر أن لا يقف عائقاً بين المستأجر والانتفاع بالمأجور أو ينقص منه وبعبارة أخرى لا يقبل منه أن يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالمأجور سواء كان التعرض مادياً كأن يمنع المستأجر من استعمال المصعد أو السطح للعين أو يقطع التيار الكهربائي عنه …..إلخ , أو التعرض قانونياً بإعطاء الغير حقاً يتعارض مع حق المستأجر طوال مدة الإيجار, ولا أن يحدث في المأجور تغيراً يمنع الانتفاع به وكلا التعرض يضمنه المؤجر , ويجب أن يكون التعرض فعلياً وليس احتمالياً , وأن يقع من المؤجر أو أحد تابعيه أثناء قيامهم بعملهم مثل حارس العين .

وللمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو انقاص الأجرة حتى يتوقف المؤجر عن التعرض له , ثم له أن يطلب التعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة هذا التعرض .

التزامات المستأجر :

1- التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة : أول ما يلتزم به المستأجر أداء الأجرة المتفق عليها وفي الموعد المتفق عليه بالعقد إذا كان الاتفاق كتابة , أما إذا كان الاتفاق على موعد العقد مشافهة أو لم يتفقا على موعد محدد , وجب عليه الوفاء بالأجرة في أول كل شهر , وفي حال رفض المؤجر استلامها بعد عرضها عليه عرضاً قانونياً , للمستاجر أن يودعها في إدارة التنفيذ خلال 20 يوماً من تاريخ الاستحقاق وعلى المستأجر الاستمرار والالتزام بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها ولو قام نزاع بينه وبين المؤجر حول الأجرة إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي أو يحسم باتفاق الطرفين وإلا اعتبر المستأجر متخلفاً عن أداء الأجرة .

أما مكان الوفاء بالأجرة فيكون في موطن المستأجر مالم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك , ويقع اثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر .

في حال لم يوف المستأجر بالأجرة هنا على المؤجر أما أن يطالب بالتنفيذ العيني أو طلب فسخ العقد مع احتفاظه بحقه في الأجرة بسبب إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بها , أما التنفيذ العيني فيكون ذلك باعذارالمستأجر ورفع دعوى بالدين الذي عليه أو أن يستصدر المؤجر أمر أداء إذا كانت الأجرة هي كل ما يطالب بها , وبعدها ليس له أن يطالب بفسخ العقد لنفس السبب , وذلك إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة خلال 20 يوم من تاريخ استحقاقها دون ضرورة إعذاره , كما يحق للمؤجر حبس المنقولات الخاصة بالمستأجر بما يتناسب مع قيمة الأجرة التي لم يوفها .

2- التزام المستأجر بحفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له : على المستأجر أن يلتزم باستعمال العين استعمالاً الذي أعدت له وصيانتها, وليس له اهمالها أو استعمالها على وجه مخالف لما تم الاتفاق عليه , فإذا نص العقد على استعمال معين للعين امتنع على المستأجر أن يستعملها في غير ذلك وإلا استوجب إخلاءه, أما إذا لم يتفق على وجه الانتفاع بالعين وجب استعمالها وفقاً لما يقضيه  العرف , وفي حال مخالفة المستأجر للاتفاق يلزمه المؤجر بالتنفيذ العيني أو فسخ العقد والتعويض .

ولابد من التنويه أن المستأجر له الحق في التغيير في العين فيما لا يسبب ضرراً للمؤجر , وعليه أن يبذل في المحافظة على العين عناية الشخص العادي .

ويعتبرالمستأجرمسؤول عن الحريق في العين المأجورة مالم يثبت عكس ذلك , كأن يكون السبب أجنبي لا يد له فيه , أما إذا ثبتت مسؤوليته عليه التعويض .

3- التزام المستأجر برد العين المأجورة عند انتهاء مدة العقد : حيث يجب تسليمها بالحالة التي استلمها وقت بداية الانتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ .

في حال امتنع المستأجر عن رد العين أو تأخر , على المؤجر أن يطلب التنفيذ العيني والتعويض عن هذا التأخير بمقدار الضرر الذي أصابه , وقد حدد المشرع هذا التعويض بما يعادل ضعف الأجرة ويعود تقدير هذا التعويض لسلطة القاضي التقديرية , أما إذا ردها المستأجر ولكن ناقصة أو تالفة أوهالكة فإنه يلتزم بالتعويض على المؤجر بالنفقات اللازمة لإعادة العين لحالتها الأولى والتعويض عن المدة التي يحرم خلالها الانتفاع بالعين واستغلالها , مالم يقدم المستأجر دليل الهلاك يعود لسبب أجنبي .

أما مصروفات رد العين تقع على عاتق المستأجر مالم يقضي اتفاق أو عرف غير ذلك .

4-أنتهاء عقد الإيجار:

ينتهي عقد الإيجار لعدة أسباب منها انتهاء مدة العقد المتفق عليها , الهلاك الكلي وله صوره وأحكامه, وكذلك الهلاك الجزئي ,اتحاد الذمة , تغيير المستأجر محل إقامته …..إلخ ,وسنقف عند بعض النقاط التي يشابها الغموض مثل :

 التأجير من الباطن والتنازل : الفرق بينهما, حيث أن التأجير من الباطن يتم بتأجير المستأجر العين إلى مستأجر أخر بعقد إيجار من الباطن دون علم المؤجر الأصلي , فيصبح المستأجر الأصلي مؤجر من الباطن , وبالتالي يكون هناك عقدين يحكم هذه العلاقة , عقد إيجارأصلي يظل بين المؤجر والمستأجر الأصليين, وعقد إيجار باطن بين المستأجر والمؤجر من الباطن , وبالتالي العلاقة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن تكون عن طريق دعوى غير مباشرة لعدم وجود علاقة مباشرة بينهما . فالأصل حظر القانون التأجير من الباطن , ثم جاء الاستثناء بجواز ذلك .

أما التنازل فيكون بتنازل المستأجر عن حقه بالانتفاع بالعين المأجورة إلى مستأجر أخر, أي مستأجر يحل مكان المستأجر في حقوقه والتزاماته الناشئة عن هذا العقد , فهذه حوالة العقد , وتصبح نافذة بمواجهة الغير وذلك بقبولها أو اعلانها , ويكون التنازل صريح أو ضمني .

موت المؤجر أو المستأجر: فعقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر , ويبقى سارياً في مواجهة الورثة فإذا مات المؤجر مثلاً فإن ورثته يلتزمون بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وبضمان التعرض والاستحقاق وبضمان العيوب الخفية , كما يلتزم المستأجر بالوفاء بالأجرة إلى الورثة .

أما موت المؤجر ومطالبة الورثة بإنهاء العقد , فالموت ليس السبب إنما عدم نفاذ العقد في مواجهة المالك الجديد إلا بتوافر شروط :

1- أن يكون المستأجر شاغل للعين وقت انتقال الملكية للمالك الجديد .

2- عدم استطاعة المؤجر اثبات صورية أو الغش في العقد الأول .

وإذا تخلف أحد الشرطين لم ينفذ العقد في مواجهة المالك الجديد , ولزم عقد جديد .

انتهاء العقد بسبب ظروف غير متوقعة للمستأجر: يمكن انهاء عقد الإيجار في حال حدوث أمور غير متوقعة ترهق أحد طرفي العقد , جاز للقاضي بعد الاستماع للطرفين والموازنة بين مصلحتهما أن يحكم بإنهاء العقد .

الإخلاء :

أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على خلافها منها :

الإخلاء القضائي : حيث يستطيع المؤجر التمسك بها ويطالب بإخلاء المستأجر , ولا يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني .

1- امتناع المستأجر عن دفع الأجرة .

2- تأجير العين من المستأجر إلى أخر من الباطن والتنازل عنها صراحة .

3- استعمال العين المأجورة استعمال لغير الغرض المخصص لها .

4- إقفال العين لمدة 6 أشهر بدون عذر .

5- تكون العين المأجورة آيلة للسقوط وصدر قرار بذلك من الجهة المختصة – بلدية الكويت – وتكليف أحدى الجهات المختصة بمعاينة البناية .

6- هدم العين المؤجرة لإعادة بناءها من جديد من قبل المؤجر .

7- في حال رغب المؤجر في تعلية البناء الذي به العين المؤجرة ولا يمكن ذلك بوجود المستأجر .

8- إذا أراد المؤجر السكن بالعين المأجورة بنفسه أو زوجاته أو أحد فروعه وذلك بعد انتهاء مدة الإيجار الأصلية .

9- إذا كانت العين المأجورة واقعة في السكن الخاص بالمؤجر ويريد شغلها بنفسه أو زوجه أو فروعه .

الإخلاء الإداري :

ويقع على أملاك الدولة الخاصة والعامة .

1- أملاك الدولة الخاصة العقارية : يجوز أن تكون محل لعقد الإيجار , ولا تخضع هذه العقود للامتداد القانوني , حيث أعطى المشرع الحكومة حق إنهاء العقد بانتهاء مدته أو قبلها بدواعي المصلحة العامة ، كذلك إذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي فإن ذلك ينم عن قصد  تقديم خدمات من الدولة ,وبالتالي يعطي الحكومة حق الهيمنة على هذه العلاقة وإخلاء العقار إدارياً عند مخالفة شروط العقد , ويكون الإخلاء خلال مدة لا تجاوز سنة من تاريخ الإنذار .

2- أما أملاك الدولة العامة :

لا يجوز أن تكون محل لعقد الإيجار لأنها مخصصة للمنفعة العامة مثل الشواطئ والشوارع …إلخ لا يطبق عليها عقد الإيجار إنما عقد إداري, حيث أن شغل الأموال العامة يكون بطبيعته بترخيص مؤقت, يجوزللحكومة  سحب الترخيص أوإنهائه بإرادتها , وهو لا يخضع للامتداد القانوني .

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.