الرئيسية / عام / التصرفات والحقوق والأحكام الواجبة التسجيل

التصرفات والحقوق والأحكام الواجبة التسجيل

إذ نصت المادة (890) من القانون المدني الكويتي على أنه ” إذا كان المتصرف فيه عقاراً فلا تنتقل الحقوق العينية أو تنشأ إلا بمراعاة أحكام قانون التسجيل العقاري ” .

وتنص المادة ( 7) من قانون التسجيل العقاري ” جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينة العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب تسجيلها بطرق التسجيل بما في ذلك الوقف والوصية ” .

ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

الحقوق العينية الأصلية وهي حقوق ترد على أشياء مادية معينة بالذات وتتميز بأنها توجد مستقلة بذاتها وغير تابعة لحقوق أخرى وتخول لصاحبها سلطة ذاتية مثل حق الملكية وحق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكن وحق الارتفاق .

وأن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب تسجيلها بطرق التسجيل بما في ذلك الوقف والوصية.

فالحقوق العينية العقارية الأصلية التي تتعلق بحق الملكية وما يتفرع عنه من حقوق مثل حق الانتفاع وحق السكن وحقوق الارتفاق أما التصرفات المنشئة لهذه الحقوق فهي التصرفات التي يترتب عليها وجود حق من هذه الحقوق مثل عقد البيع والهبة والمقايضة أو المبادلة والوصية والعقود المترتبة لحق السكن أو الانتفاع أو الارتفاق .

والارتفاق وهو حق يحد من منفعة عقار غيره يملكه شخص أخر خلاف مالك العقار الأول مثل حق المرور وحق المطل .

وبموجب الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ( 7) المذكورة فإن الحقوق العينية الأصلية لا تنشأ ولا تنتقل ولاتتغير ولا تزول إلا بالتسجيل ومن تاريخ هذا التسجيل فقط دون أن يكون لهذا التسجيل أثر رجعي ينسحب إلى تاريخ التصرف نفسه كما أنها تقضي بأنه بمجرد انعقاد التصرف الواجب تسجيله يكون لمن عقد التصرف لصالحه جميع الحقوق التي من شأن هذا التصرف أن يرتبها له ساعة انتقال الحق العيني فيتأخر هذا الانتقال حتى حصول التسجيل في عقد البيع مثلاً لمشتري العقار الحق في تسلمه وفي الحصول على ريعه وثمرته طبقاً لأحكام هذا العقد حتى قبل حصول التسجيل وكذلك للمشتري الحق في مطالبة البائع بتنفيذ التزاماته بنقل الملكية تنفيذاً عينياً فإذا امتنع أو تأخر جاز للمشتري أن يحصل في مواجهته على حكم باثبات عقد البيع فيقوم هذا الحكم مقام العقد المصدق على التوقيع فيه ويكون قابلاً للتسجيل .

يمكن تقسيم العقود الواجب تسجيلها إلى :

1- العقود المنشئة لحق غير عقاري أصلي :

مثل إنشاء حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكن سواء كان القصد صادر من الدولة أو الأفراد .

2- العقود الناقلة لحق غير عقاري أصلي :

مثل عقد البيع أو المقايضة أو الوفاء بمقابل إذا كان هذا المقابل عقاراً ,و عقد الشركة إذا كانت حصة أحد الشركاء عقاراً .

3- العقود المغيرة لحق عيني عقاري أصلي :

مثل العقد المقرر لحق الانتفاع باطالة مدته أو تقصيرها .

4- العقود المزيلة لحق غير عيني عقاري أصلي :

مثل العقد المنهي لحق الانتفاع على عقار قبل انقضاء مدته .

التصرفات الصادرة بالإرادة المنفردة الواجبة التسجيل : (مثل الوقف والوصية) إذا ورد التصرف على عقاراً :

1- التصرفات الادارية الواجبة التسجيل : ويعد من التصرفات الإدارية التي تقع على القرار ويستلزم تسجيلها : قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة وقرار تقسيم الأراضي وقرار تخصيص المسكن الحكومي .

2-الأحكام القضائية المنشئة للحقوق الواجبة التسجيل : في حال    أحد طرفي التصرف مباشرة إجراءات التسجيل يجوز له اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم بصحة ونفاذ التصرف لاثبات تصرفه ولا يجب تسجيل الحكم إلا إذا كان الحكم نهائياً وكذلك الأحكام الخاصة بمرسى المزاد فلا يكتفي وجود الحكم إنما يجب تسجيل هذا الحكم لنفاذ آثاره في مواجهة الكافة .

التصرفات والأحكام الكاشفة عن الحقوق العينية الأصلية :

1- العقود الكاشفة :

  • عقد الصلح : وهو عقد يحسم به عاقداه نزاعاً بينهما أو يتوفيان به نزاعاً محتملاً وذلك بأن يتنازل كل منهما على وجه التقابل عن جانب من إدعائه , فإذا انصب عقد الصلح على عقار فيجب تسجيل هذا العقد .

 كما أن الحكم الصادر بالتصديق على محضر الصلح الاتفاقي بين الخصوم أثناء نظر الدعوى فيجب تسجيل هذه الأحكام وذلك في الأحوال التي يكون فيها عقد الصلح محله عقاراً .

  • عقد القسمة : القسمة أما أن تكون قسمة رضائية أو قسمة اتفاقية :

القسمة الرضائية إذا وقعت على عقار فيجب تسجيل عقد القسمة لأنه يحول الملكية من ملكية شائعة إلى ملكية مفردة .

قسمة الأموال المورثة ( قضائياً ) فيجب تسجيل عقد القسمة الذي ينهي حالة الشيوع فيما بين الورثة .

أهمية تسجيل القسمة : إذا اتفق الشركاء على البقاء على حالة الشيوع مدة لا تزيد عن خمس سنوات , وقام أحد الشركاء ببيع حصته لمشتري أو شريك أخر , فإذا كان هذا الاتفاق مسجلاً فلا يجوز للمشتري الجديد أن يطالب بانهاء حالة الشيوع والقسمة , وإذا لم يكون الاتفاق مسجلاً يحق له المطالبة بالقسمة قبل مضي المدة المتفق عليها مادام حسن النية .

التصرفات والأحكام الكاشفة التي تقع بالإرادة المنفردة :

1– إقرار بيع ملك الغير : أذا باع شخص عقاراً مملوكاً للغير وقام المالك الحقيقي للعقار بإقرار صحة تصرف البائع للمشتري فلا يعتبر هنا إقراراً كاشفاً ولا ينقل الملكية وبالتالي يجب تسجيله مع البيع لاتمام نقل الملكية .

2- إجازة العقد القابل للابطال :

العقد القابل للابطال هو العقد مكتمل الأركان لكن مشوب بعيب الرضا أو أحد عيوب الإرادة كالاكراه والتدليس والغلط والاستغلال .

وغجازة العقد القابل للابطال من قبل من تقرر الابطال لمصلحته يصبح صحيح فمثلاً لو قاصر قام ببيع عقار مملوك له ثم أجاز هذا العقد بعد بلوغه سن الرشد يصبح العقد صحيحاً بعد أن كان قابلاً للايطال ويتوجب تسجيل هذا الاقرار لنفاذ أثارها في مواجهة الغير .

الأحكام النهائية الكاشفة :

القسمة القضائية : إذا تمت قسمة المال الشائع عن طريق القضاء وصدر حكم نهائي بالقسمة يجب تسجيل هذا الحكم .

2- رسو المزاد على أحد الشركاء : إذا قصرت المحكمة القسمة على الشركاء فإن حكم رسو المزاد هنا يعتبر قسمة لا بيعاً باعتباره حكماً ناشطاً يجب تسجيله وكذلك في حال رسو مزاد عقار مرهون على حائز العقار يعتبر حكماً يجب تسجيله .

2 تعليقان

  1. السلام عليكم
    توفى جدي قبل ابي وجدتي توفت بعده وبعدها عمي درج وبعده عمي لم يتزوج وباقي عم و4 عمات ولاكن تفاجئنا بوثيقة البيت لم يذكر بها ابي والوثيقة حديثة تاريخ اصدارها بعد وفات ابي بعامين

    • admin

      وثيقة البيوت الحكومية تصدر باسماء المستحقين .
      يستبعد المتوفين والمتزوجين , الوثيقة صدرت صحيحية .

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.