الرئيسية / عام / بيت الورثة

بيت الورثة

بيت الورثة حاله كحال باقي الأموال والعقارات التي يتركها المورث وتنتقل ملكيتها إلى الورثة عن طريق الميراث لكن تبقى ملكية الورثة لهذه الأموال والعقارات على حالة الشيوع حصة كل منهم غير مفرزة وملكية كل منهم بقدر نصيبه من الإرث.

والمقصود بالملكية الشائعة هي أنه إذا ملك إثنان أو أكثر شيء غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية مالم يقم الدليل على غير ذلك.CA_house_Small

والشيء المملوك في الشيوع لا يملكه الشركاء مجتمعين بل يملك كل شريك حصة فيه وهذا ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية المشتركة.

مصدر الشيوع قد يكون العقد كما إذا اشترى شخصان مالاً على الشيوع، وقد تكون وصية، وقد يكون أي سبب آخر من أسباب كسب الملكية.

وأكثر الأسباب إنتشاراً هو ( الميراث ) فإن الورثة تتوزع حصصهم شائعة في كل أموال التركة ولا تنقضي الملكية الشائعة إلا بالقسمة.

إنقضاء الشيوع:

السبب الرئيسي لإنقضاء الشيوع هو ( القسمة ) إلا أنه هناك أسباب أخرى ثانوية ينقضي بها الشيوع:-

يمكن أن يكتسب أحد المشتاعين ملكية أنصبة باقي الشركاء عن طريق الميراث أو الوصية أو الهبة أو البيع أو المقايضة أو بوضع اليد المدة الطويلة المكسبه للملكية وكما تصلح حيازة الحصة الشائعة للنصيب المفرز تصلح لأن تكون أساساً لتملكها بالتقادم ويمكن لحائزها تملكها بالتقادم إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمسة عشر سنة.

ولكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع مالم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف، ولا يجوز الإبقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني إلى أجل يجاوز خمس سنين … بمادة 830 مدني.

ويمكن للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو الاستمرار فيه إذا كانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء كما لها أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط إذا وجدت سبب قوي يبرر ذلك.

  • وتنطبق أحكام قسمة المال الشائع على الميراث باعتباره أحد أسباب ملكية المال الشائع.

والقسمة تكون بإحدى طريقتين إما أن تكون ( قسمة إتفاقية ) أي باتفاق الشركاء وبرضاهم وإما أن تكون ( قسمة قضائية ) عن طريق المحكمة.

القسمة الاتفاقية :

فالقسمة الإتفاقية تجيز للشركاء أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها مالم يقض نص بغيره.

  • ولا يجوز إجراء القسمة بالإتفاق إذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية مالم يكن له ولي وكذلك إذا كان أحدهم غائباً أو مفقوداً وثبتت غيبته أو فقده مادة 831 مدني.

إلا أنه للمتقاسم الحق في طلب إبطال القسمة التي تمت بالتراضي
إذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس ويكون التقدير حسب قيمة الأشياء وقت القسمة.

وتسقط دعوى إبطال القسمة بمرور سنة من وقت القسمة.

وللمدعى عليه في هذه الدعوى أن يمنع الإبطال إذا أكمل للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من نصيبه.

القسمة القضائية :

 إذا تعذر قسمة المال الشائع إتفاقاً يحق لأي من الورثة أو غيرهم من الشركاء في المال الشائع أن يطلب من المحكمة قسمة المال الشائع مع فرز وتجنيب حصص الشركاء بأن تصدر حكماً بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز. وتسمى هذه الدعوى دعوى قسمة وفرز وتجنيب.

ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة أن تندب خبيراً أو أكثر لإفراز الأنصبة إن كان المال يقبل القسمة عيناً دون نقص كبير في قيمته.

  • تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية.
  • يجب أن يجنب لكل شريك نصيبه إذا اتفق الشركاء على ذلك أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة.
  • ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته.
  • بعد الإنتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الأنصبة والمنازعات الأخرى وبعد تجنيب نصيب كل واحد من المتقاسمين تصدرت المحكمة حكماً بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز.

ما العمل إذا كانت القسمة عيناً غير ممكنة ؟

فإذا كانت قسمة المال عيناً غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمته حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد العلني.

كما هو الحال ما إذا كان هناك عقار (منزل) وعدد الشركاء كبير ولا يمكن تقسيمه على الشركاء عيناً بإعطاء كل واحد من الشركاء جزء، في هذه الحالة تأمر المحكمة بتقدير الثمن عن طريق خبير دراية يقوم بتثمين العقار وبعدها تأمر المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني.

كما يمكن للشركاء أن يطلبوا من المحكمة قصر المزايدة عليهم فقط مالم يكن بينهم غير كامل الأهلية وليس له ولي، أو كان من بينهم من ثبتت غيبته أو فقده. وللمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء بناء على هذا الطلب.

فالأصل أنه يجوز لأي شخص سواء من الشركاء أو من غيرهم أن يتقدم بالمزايدة عند بيع المال الشائع حتى يمكن الحصول على أكبر ثمن ممكن ولكن قد يرى الشركاء أنفسهم قصر المزايدة عليهم لاعتبارات يقدرونها كأن يكون المال هو منزل الأسرة ويريدون أن يبقى في يد واحد منهم.

كما يمكن لدائن أي من المتقاسمين التدخل في دعوى القسمة باعتباره صاحب مصلحة وبالتالي يتمكن من سير إجراءات القسمة حتى لا تتم على نحو يضر بمصلحته وله الحق في المنازعة في تكوين الأنصبة أو يعترض على إجراء القسمة بطريق التجنيب مادام إجرائها بطريق القرعة ممكناً كما له حق الإعتراض على طلب قصر المزايدة على الشركاء.

أثر القسمة:

في حال تقسيم المال وإعطاء كل متقاسم نصيبه المفرز يعتبر وحده هو المالك لهذا النصيب الذي اختص به في القسمة وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء مالم يكن الحق قد تضرر بإجماع الشركاء أو بإغلبيتهم وفقاً للقانون.

كما يلتزم المتقاسم رضاء أو قضاء نحو غيره من المتقاسمين بضمان ما يحدث له من تعرض أو استحقاق.

وأخيراً ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية بصحيفة دعوى موضوعها قسمة وفرز وتجنيب، وذلك من خلال ندب أحد خبراء وزارة العدل تكون مهمته تقدير المال الشائع وفرز وتجنيب حصص الشركاء فيه، وإعطاء كل متقاسم نصيبه مالاً أو عيناً وإذا تعذر قسمة المال عيناً، تأمر المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني وناتج البيع يوزع على الشركاء كلٍ بقدر حصته.

43 تعليق

  1. ممكن اسال عن كيفية القسمة في حال بيع عقار (محل )في المزاد العلني احيطكم علما بان ابي من احد الورثة و تقدم للشراء و اشتراه ولكن في تلاعب في طرف المحضر القضائي في تقديم الصكوك قام بنزع مبالغ معتبرة على بعض الورثة ولكن لأسباب مجهولة ارجو من سيادتكم الرد في اقرب الاجال و جزاكم الله خيرا

    • admin

      تكون القسمة بحسب القسام الشرعي أي حسب الأنصبة الشرعية , إذ أن قيمة العقار تعتبر إحدى مفردات التركة تقسم حسب النصيب الشرعي لكل وارث .

  2. حسن سيد شكرى

    وف حالة بيع عقار موروث هل الورثة يدفعون ضريبة على بيع هذا العقار
    وكم تبلغ نسبة الضريبة من اجمالى البيع
    وهل يتم خصم مبلغ المسدد للسمسار من قيمة البيع قبل تسديد الضرائب ان وجدت
    وشكرا

    • admin

      الضريبة على النشاط التجاري الذي تم بغض النظر عن من قام به .
      الضريبة على صافي العملية التجارية .

  3. استاذة انا كسبت نصيبي من منزل طليقي مناصفة وبعد قضية فرز وتجنيب وصلت قضيتي بيد الخبراء ومنها سوف يعرض منزلنا في المزاد العلني حسب طلبي
    سؤالي هل تطول المدة حتى يعرض المنزل للبيع وعند تلك المرحلة (الخبرا)الاجراءات صحيحة لا يمكن لطليقي ان يتظلم خصوصا ان هناك تطمينات بان الاجراءات سليمة ..لدي تخوف شديد

    • admin

      1/ عرض المنزل للبيع بالمزاد ليس نتيجة حتمية .
      2/ لدينا حلول تحافظ على نصيبك في قيمة عالية ’ لأن المزاد لا يحصل الشيء المبيع على قيمة عادلة بالقيمة السوقية .
      3/ بامكانك تكليفنا بمتابعة الدعوى حيث لدنيا عناصر ذات خبرة في هذا المجال , تضمن لك سعراً أفضل وتقدم مشورة قانونية لحل تعقيدات هذه الدعوى .

  4. السلام عليكم
    انا اصغر الذكور في العائله وعند بلوغي سن ال٢١وبعد المكرمه الاميريه بتسليم وثائق البيوت صدرت الوثيقه باسمي انا ووالدتي مناصفة بالتساوي مششاعا
    الان وبعد مرور ٣٠ سنه توفيت والدتي تنازل جميع اخوتي عن حصتهم من نصف والدتي لاني استلمت المنزل قديم واخذت قروض ثقيله لترميمه
    الا ابناء اختي المتوفيه قبل امي رفضوا التنازل ورفضوا ماقدمت لهم من مبلغ مقابل التنازل ورفعوا علي قضيه يطالبون بحقهم
    بعد٤ سنوات من المحاكم احيل المنزل الى المزاد العلني
    واتضح ان حصتهم اقل بكثير من ماقدمته لهم
    السؤال / البيت بيت والدي ولا ارغب في بيعه واريد ان اشتريه بالمزاد
    ماهو الاجراء المطلوب مني كي يرسو علي المزاد ؟
    هل انا ملزم باحضار شيك بخمس المبلغ ؟
    وهل علي انا اسدد كامل قيمة العقار مع العلم انا املك ٩٤٪؜ من اسهم العقار واسكن فيه انا واولادي
    بل حتى انني ولدت فيه … الا يحق لي تملك البيت بوضع اليد مده طويله؟

    • admin

      1- يمكن أن تحضر خطاب ضمان أو شيك مصرف عليه من أحد البنوك بكامل الثمن والمصروفات ورسوم التسجيل .
      2- لك التقدم إلى قاضي البيوع بطلب بإعفائك من ايداع كل أو بعض الثمن مع ذكر أسباب إعفائك من ايداع كامل الثمن .
      3- مع العلم أن رسم المزاد يتوقف بدرجة الأولى على السعر المنافس .
      4- لا يحق التملك بوضع اليد .

  5. انا و10اخوة توجد قضيةفرز وتجنيب وتفاجانا بالاخ الاكبر غير الشقيق يظهر عقد بيع نصيبه لشخص ما على الرغم من عدم امتلاكه للعقود ولكنه اخرج اوراق من الحى برسومات من ملف الاملاك
    ماهو الوضع القانونى فى هذه الحالة

    • admin

      لا يسري هذا التصرف إلا إذا كان هذا البيع مسجلاً بالتسجيل العقاري أما في حال عدم تسجيله فالمشتري هنا مجرد دائن عادي للبائع ولا يحق له مطالبة الورثةأو الدخول معهم في القسمة ويحق للورثة بيع العقار بالمزاد العلني ويصبح عقد البيع الابتدائي لحصة الأخ الأكبر منفسخاً لاستحالة تنفيذه وللمشتري استرداد الثمن .
      أما إذا اشترى على المشاع وبالتالي يكون دائن للعقار ويمكن الدخول إلى المزايدة وبعد رسو المزاد عليه يمكن الرجوع بما أل إلى شقيقك من ثمن لإقتضاء حقوقه نحوه .
      ويمكنك التواصل مع فريق مكتبنا المتمرس والمتميز للحصول على تفاصيل لهذا الموضوع .

  6. السلام عليكم انا في منزل ملك ابي منذ ٣٠ سنه ومعي اوراق بوضع اليد واخي واختي واختي عملوا فرز وتجنيب للبيت وانا الساكن ممكن اشتري المنزل عن طريق خبير التقديرات والمحكمة أو أملك البيت ازاي مع ان الورثة بالمحاكم منذ سنوات وكل خبير يأتي البيت يجدني انا الساكن انا ممكن أملك البيت واعطي البقيه حقهم فلوس

  7. ابى أيه منزل خمس ادوار ويريد تقسيمه لحفظ حق الأولاد وبنات فماذا يفعل دون علم الأولاد والبنات حتى يعطى لكل واحدحقه لان منهم هو الذى بنى شقته وابى فقط هو صاحب الارض

    • admin

      يمكنك التواصل مع المكتب لمزيد من التفاصيل حتى نتمكن من تقديم استشارة قانونية بوقائع واضحة مكتملة .
      رقم مكتبنا 22412317 وستجد فريق مكتبنا أهل للثقة والتمييز .

  8. السلام عليكم نحن نملك ارض مشتركة وقبل ان اخذ حصتي من الارض صدر حكم حجز ع الارض بسسب تجاوز عمي ع الارض المجاوره لارضنا ماذا نستطيع ان نفعل نحن نريد ان ناخذ حقنا خاصتا واننا ليس لنا علاقه بمشكلة الحجز هل نستطيع ان نعمل طابو خاص ع جزء من الارض ارجو الرد

  9. السلام عليكم نحن نملك ارض مشتركة وقبل ان اخذ حصتي من الارض صدر حكم حجز ع الارض بسسب تجاوز عمي ع الارض المجاوره لارضنا ماذا نستطيع ان نفعل نحن نريد ان ناخذ حقنا خاصتا واننا ليس لنا علاقه بمشكلة الحجز هل نستطيع ان نعمل طابو خاص ع جزء من الارض ارجو الرد

    • admin

      في القانون الكويتي يمكن عمل قصر حجز على مبلغ يساوي لقيمة الحجز .
      أما إذا كانت الأرض خارج الكويت يطبق عليها القانون الخاص بالدولة الواقعة بها الأرض .

  10. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته لأمي المتوفي نصف منزل ونحن خمسه اخوه وانا مسافر باعه نصيبهم ولم نزلت حبيت اشتري نصيبهم الا انا صاحب نصف المنزل رفض للعلم هو ليس من الورثه فهل يحق لي أبطال ابيع بالشفعه بحقي كوريث من الورثه وشكرا

    • admin

      القانون المطبق في هذه الواقعة القانون المدني المصري , يرجع فيه لأحكام الشفعة ومدة سقوطها في ذلك القانون .

  11. السلام عليكم يوجد لدينا عقار متنازعين عليه الورثة ونزل اجباري مزاد من المحكمة هل يحق لاحد الورثة الدخول بالمزاد
    وهل يتحمل تكاليف المزاد اذا وقف عليه المزاد

  12. ميشيل عزيز عبدالنلك

    الموضوع
    يوجد متزلا مساحته 720 مترا متقسما عل ورثة شريكين بالمشاع كالاتي . وثة الشريك الاول يملكون 170 مترا وورثة الشريك الثاني يملكون 450 مترا . اقام ورثة الشريك الثاني دعوى فرز وتجتيب وصدر حكما بأن يكون حصة ورثة الشريك الاول منزلا داخليا مساحته 86 مترا وباقي حصتهم وقدرها 84 مترا يقوم ورثة الشريك الثاني بتعويضهم علي اساس تقدير الخبير بمبلغ مالي علي اساس سعر المتر 2000 جتيه للمتر الواحد علما بأن القيمة السوقية لسعر المتر في المنطقة يزيد عن 60000 نظرا لان العقار في منطقة متميزة بمدينة اسيوط.
    برجاء التفضل بافادتنا عن رأيكم القانوني لدرء الظلم الواقع علي الشريك الاول في الفرق الكبير في تقدير سعر المت

    وشكرا لتعب سيادتكم.

  13. السلام عليكم
    نحنا لدينا قطعة ارض بين اهلي يريد بعضهم بيع قطعة الارض و بعضهم لا يريد
    كيف سيتم و ماذا سوف يحدث
    اذا تم الاجماع ع الاكثرية لا تريد امام المحكمة
    يعني لدي ثلاث اخوانو اخت يريد كل منهم بيع قطعة الارض و امي و زوجة ابي و لدي ٤ خوات و اخين يريد كل منهم البيع
    ماذا سوف يخدث

  14. االسلام عليكم انا من العراق عندي حصه في بيت ابي المتوفي قام اخي الكبير بشراء جميع حصص اخواتي البنات بثمن قليل جدا عن سعر السوق وبقت حصه امي مريضه معه واخي ايضا السوال هو اني لااريد ابيع حصتي في البيت اريد ان يعطيني غرفه في ذاك البيت لسكن بها مع اطفالي هل يحق الي ذاك الطلب بالمحكمه لان لاامتللك بيت ولااستطيع الايجار وااذا لم بمكن ادعي بحصتي بسعر السوق علما اخي لايسكن البيت ويريد يستغله لايجار ويمتللك دار خاص به

  15. االسلام عليكم انا من العراق عندي حصه في بيت ابي المتوفي قام اخي الكبير بشراء جميع حصص اخواتي البنات بثمن قليل جدا عن سعر السوق وبقت حصه امي مريضه معه واخي ايضا السوال هو اني لااريد ابيع حصتي في البيت اريد ان يعطيني غرفه في ذاك البيت لسكن بها مع اطفالي هل يحق الي ذاك الطلب بالمحكمه لان لاامتللك بيت ولااستطيع الايجار وااذا لم بمكن ادعي بحصتي بسعر السوق علما اخي لايسكن البيت ويريد يستغله لايجار ويمتللك دار خاص به

  16. توفيت جدتي وتركت منزل لثلاثة ورثه .. ابي وعمي وعمتي .. قمنا بتسجيل المنزل باسم الورثه وحاولنا ان نقسم المنزل بالتراضي ولكن لا جدوى ، نريد الان من المحكمة بيعه وتقسيمه على الورثه ولكن سمعنا من الناس ان المزاد يقلل من سعر السوق كثيرا وهذا يقلقنا كثيرا ، ولكن لا جدوى لان الورثه غير متفاهمين جدا .. فما هو الحل المناسب لهذه القضية ؟؟

    • admin

      لدينا مكتب محاماة شريك بالبحرين يمكنه التعامل مع هذه الحالة وتحقيق أكبر قيمة للثمن , إذا رغبت في ذلك .

  17. السلام عليكم اانا امتللك حصه من بيت ابي المتوفي علما انا مساحه الدار ١٦٠م وقام اخي الاكبر بشراء جميع حصص اخواتي البنات لصالحه وبقت حصه امي المريضه واخي الصغير السوال هو انا لااريد بيع حصتي في الدار اريد ان يقتسم معي ولو بغرفه واحده اسكن فيها مع اطفالي كوني لاامتللك دار ولااستطيع الايجار واخي يمتللك دار اخره بسمه ويريد هاي الدار ان يستغلها لايجار ويهددني بزاله الشيوع لاني لااريد بيع حصتي لانه اشتراه بثمن بخس جدا من اخواتي فقط انا اعترضت السوال هو هل استطيع اقتسام جزء من الدار معه لو لا وان لم استطع ادعي بسعر حصتي بالسوق ويقول لي ايظا اذا لم تبيعي حصتك لي سوف اقوم بزاله الشبوع عليك لتحصلي ع مقدار جدا قليل من المال وتبيعين غصبن عليك في المحكمه هل كلامه صحيح علما اني من العراق ارجو الرد

  18. هل من الممكن ان تبيع فتاه قاصره تبلغ من العمر 19 سنه شقه عقاريه من ميراثها موافقه الواصي وبقيه الورثه واخذ نصيبها وشراء شقه مستقله بها

    • admin

      التصرف بالبيع لا يكون إلا بعد بلوغ المتصرف سن الرشد , إلا أنه وفقاً للمادة 130 و137 فقرة 2 من القانون المدني :” يجوز للوصي أن يبيع مال الصغير أو التصرف فيه بشرط الحصول على أذن من المحكمة ” . وبذلك ويجب رفع الأمر إلى المحكمة للحصول على إذن البيع .

  19. السلام عليكم انا شخص علي حكام مدنيه وسكن في بيت والدي المتوفي هل يجوز للاشخاص الي يطلبوني ان يبيعو بيت ورثه او حصتي بالبيت مع العلم اني لا املك بيت خاص فيني وهذا البيت بيت ورثه وسكن خاص
    ممكن تفيدوني

    • admin

      حددت المادة 216 من قانون المرافعات أنه لا يجوز الحجز على ما يأتي :
      ج – السكن الخاص اللازم لإقامة المدين الكويتي وأسرته بشرط أن يكون شاغلاً له قبل نشأة الدين , شريطة أن لا يكون الدين مقرر لمصلحة بنك التسليف أو دين مقرر له امتياز على هذه العين .
      ويفصل قاضي الأمور المستعجلة في شأن هذه المنازعات .

  20. السلام عليكم انا شخص علي حكام مدنيه وسكن في بيت والدي المتوفي هل يجوز للاشخاص الي يطلبوني ان يبيعو بيت ورثه او حصتي بالبيت مع العلم اني لا املك بيت خاص فيني وهذا البيت بيت ورثه وسكن خاص ومساحة البيت 900 والورثه اكثر من 15 شخص ولا يبون ينباع البيت ورافضين هذا الاجراء
    ممكن تفيدوني

    • admin

      حددت المادة 216 من قانون المرافعات أنه لا يجوز الحجز على ما يأتي :
      ج – السكن الخاص اللازم لإقامة المدين الكويتي وأسرته بشرط أن يكون شاغلاً له قبل نشأة الدين , شريطة أن لا يكون الدين مقرر لمصلحة بنك التسليف أو دين مقرر له امتياز على هذه العين .
      ويفصل قاضي الأمور المستعجلة في شأن هذه المنازعات .

  21. بوعبدالرحمن

    السلام عليكم .. في لم يكن اسمي موجود في وثيقة البيت ، والورثة يقولون ليس لك حق في البيت وفي ايجاراته …
    علما ان لدي حصر ورثة واسمي موجود في عقار اخر من الورث

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*