الرئيسية / عام / بيت الورثة

بيت الورثة

بيت الورثة حاله كحال باقي الأموال والعقارات التي يتركها المورث وتنتقل ملكيتها إلى الورثة عن طريق الميراث لكن تبقى ملكية الورثة لهذه الأموال والعقارات على حالة الشيوع حصة كل منهم غير مفرزة وملكية كل منهم بقدر نصيبه من الإرث.

والمقصود بالملكية الشائعة هي أنه إذا ملك إثنان أو أكثر شيء غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية مالم يقم الدليل على غير ذلك.CA_house_Small

والشيء المملوك في الشيوع لا يملكه الشركاء مجتمعين بل يملك كل شريك حصة فيه وهذا ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية المشتركة.

مصدر الشيوع قد يكون العقد كما إذا اشترى شخصان مالاً على الشيوع، وقد تكون وصية، وقد يكون أي سبب آخر من أسباب كسب الملكية.

وأكثر الأسباب إنتشاراً هو ( الميراث ) فإن الورثة تتوزع حصصهم شائعة في كل أموال التركة ولا تنقضي الملكية الشائعة إلا بالقسمة.

إنقضاء الشيوع:

السبب الرئيسي لإنقضاء الشيوع هو ( القسمة ) إلا أنه هناك أسباب أخرى ثانوية ينقضي بها الشيوع:-

يمكن أن يكتسب أحد المشتاعين ملكية أنصبة باقي الشركاء عن طريق الميراث أو الوصية أو الهبة أو البيع أو المقايضة أو بوضع اليد المدة الطويلة المكسبه للملكية وكما تصلح حيازة الحصة الشائعة للنصيب المفرز تصلح لأن تكون أساساً لتملكها بالتقادم ويمكن لحائزها تملكها بالتقادم إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمسة عشر سنة.

ولكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع مالم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف، ولا يجوز الإبقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني إلى أجل يجاوز خمس سنين … بمادة 830 مدني.

ويمكن للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو الاستمرار فيه إذا كانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء كما لها أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط إذا وجدت سبب قوي يبرر ذلك.

  • وتنطبق أحكام قسمة المال الشائع على الميراث باعتباره أحد أسباب ملكية المال الشائع.

والقسمة تكون بإحدى طريقتين إما أن تكون ( قسمة إتفاقية ) أي باتفاق الشركاء وبرضاهم وإما أن تكون ( قسمة قضائية ) عن طريق المحكمة.

القسمة الاتفاقية :

فالقسمة الإتفاقية تجيز للشركاء أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها مالم يقض نص بغيره.

  • ولا يجوز إجراء القسمة بالإتفاق إذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية مالم يكن له ولي وكذلك إذا كان أحدهم غائباً أو مفقوداً وثبتت غيبته أو فقده مادة 831 مدني.

إلا أنه للمتقاسم الحق في طلب إبطال القسمة التي تمت بالتراضي
إذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس ويكون التقدير حسب قيمة الأشياء وقت القسمة.

وتسقط دعوى إبطال القسمة بمرور سنة من وقت القسمة.

وللمدعى عليه في هذه الدعوى أن يمنع الإبطال إذا أكمل للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من نصيبه.

القسمة القضائية :

 إذا تعذر قسمة المال الشائع إتفاقاً يحق لأي من الورثة أو غيرهم من الشركاء في المال الشائع أن يطلب من المحكمة قسمة المال الشائع مع فرز وتجنيب حصص الشركاء بأن تصدر حكماً بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز. وتسمى هذه الدعوى دعوى قسمة وفرز وتجنيب.

ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة أن تندب خبيراً أو أكثر لإفراز الأنصبة إن كان المال يقبل القسمة عيناً دون نقص كبير في قيمته.

  • تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية.
  • يجب أن يجنب لكل شريك نصيبه إذا اتفق الشركاء على ذلك أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة.
  • ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته.
  • بعد الإنتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الأنصبة والمنازعات الأخرى وبعد تجنيب نصيب كل واحد من المتقاسمين تصدرت المحكمة حكماً بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز.

ما العمل إذا كانت القسمة عيناً غير ممكنة ؟

فإذا كانت قسمة المال عيناً غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمته حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد العلني.

كما هو الحال ما إذا كان هناك عقار (منزل) وعدد الشركاء كبير ولا يمكن تقسيمه على الشركاء عيناً بإعطاء كل واحد من الشركاء جزء، في هذه الحالة تأمر المحكمة بتقدير الثمن عن طريق خبير دراية يقوم بتثمين العقار وبعدها تأمر المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني.

كما يمكن للشركاء أن يطلبوا من المحكمة قصر المزايدة عليهم فقط مالم يكن بينهم غير كامل الأهلية وليس له ولي، أو كان من بينهم من ثبتت غيبته أو فقده. وللمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء بناء على هذا الطلب.

فالأصل أنه يجوز لأي شخص سواء من الشركاء أو من غيرهم أن يتقدم بالمزايدة عند بيع المال الشائع حتى يمكن الحصول على أكبر ثمن ممكن ولكن قد يرى الشركاء أنفسهم قصر المزايدة عليهم لاعتبارات يقدرونها كأن يكون المال هو منزل الأسرة ويريدون أن يبقى في يد واحد منهم.

كما يمكن لدائن أي من المتقاسمين التدخل في دعوى القسمة باعتباره صاحب مصلحة وبالتالي يتمكن من سير إجراءات القسمة حتى لا تتم على نحو يضر بمصلحته وله الحق في المنازعة في تكوين الأنصبة أو يعترض على إجراء القسمة بطريق التجنيب مادام إجرائها بطريق القرعة ممكناً كما له حق الإعتراض على طلب قصر المزايدة على الشركاء.

أثر القسمة:

في حال تقسيم المال وإعطاء كل متقاسم نصيبه المفرز يعتبر وحده هو المالك لهذا النصيب الذي اختص به في القسمة وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء مالم يكن الحق قد تضرر بإجماع الشركاء أو بإغلبيتهم وفقاً للقانون.

كما يلتزم المتقاسم رضاء أو قضاء نحو غيره من المتقاسمين بضمان ما يحدث له من تعرض أو استحقاق.

وأخيراً ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية بصحيفة دعوى موضوعها قسمة وفرز وتجنيب، وذلك من خلال ندب أحد خبراء وزارة العدل تكون مهمته تقدير المال الشائع وفرز وتجنيب حصص الشركاء فيه، وإعطاء كل متقاسم نصيبه مالاً أو عيناً وإذا تعذر قسمة المال عيناً، تأمر المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني وناتج البيع يوزع على الشركاء كلٍ بقدر حصته.

8 تعليقات

  1. ممكن اسال عن كيفية القسمة في حال بيع عقار (محل )في المزاد العلني احيطكم علما بان ابي من احد الورثة و تقدم للشراء و اشتراه ولكن في تلاعب في طرف المحضر القضائي في تقديم الصكوك قام بنزع مبالغ معتبرة على بعض الورثة ولكن لأسباب مجهولة ارجو من سيادتكم الرد في اقرب الاجال و جزاكم الله خيرا

    • admin

      تكون القسمة بحسب القسام الشرعي أي حسب الأنصبة الشرعية , إذ أن قيمة العقار تعتبر إحدى مفردات التركة تقسم حسب النصيب الشرعي لكل وارث .

  2. استاذة انا كسبت نصيبي من منزل طليقي مناصفة وبعد قضية فرز وتجنيب وصلت قضيتي بيد الخبراء ومنها سوف يعرض منزلنا في المزاد العلني حسب طلبي
    سؤالي هل تطول المدة حتى يعرض المنزل للبيع وعند تلك المرحلة (الخبرا)الاجراءات صحيحة لا يمكن لطليقي ان يتظلم خصوصا ان هناك تطمينات بان الاجراءات سليمة ..لدي تخوف شديد

    • admin

      1/ عرض المنزل للبيع بالمزاد ليس نتيجة حتمية .
      2/ لدينا حلول تحافظ على نصيبك في قيمة عالية ’ لأن المزاد لا يحصل الشيء المبيع على قيمة عادلة بالقيمة السوقية .
      3/ بامكانك تكليفنا بمتابعة الدعوى حيث لدنيا عناصر ذات خبرة في هذا المجال , تضمن لك سعراً أفضل وتقدم مشورة قانونية لحل تعقيدات هذه الدعوى .

  3. السلام عليكم
    انا اصغر الذكور في العائله وعند بلوغي سن ال٢١وبعد المكرمه الاميريه بتسليم وثائق البيوت صدرت الوثيقه باسمي انا ووالدتي مناصفة بالتساوي مششاعا
    الان وبعد مرور ٣٠ سنه توفيت والدتي تنازل جميع اخوتي عن حصتهم من نصف والدتي لاني استلمت المنزل قديم واخذت قروض ثقيله لترميمه
    الا ابناء اختي المتوفيه قبل امي رفضوا التنازل ورفضوا ماقدمت لهم من مبلغ مقابل التنازل ورفعوا علي قضيه يطالبون بحقهم
    بعد٤ سنوات من المحاكم احيل المنزل الى المزاد العلني
    واتضح ان حصتهم اقل بكثير من ماقدمته لهم
    السؤال / البيت بيت والدي ولا ارغب في بيعه واريد ان اشتريه بالمزاد
    ماهو الاجراء المطلوب مني كي يرسو علي المزاد ؟
    هل انا ملزم باحضار شيك بخمس المبلغ ؟
    وهل علي انا اسدد كامل قيمة العقار مع العلم انا املك ٩٤٪؜ من اسهم العقار واسكن فيه انا واولادي
    بل حتى انني ولدت فيه … الا يحق لي تملك البيت بوضع اليد مده طويله؟

    • admin

      1- يمكن أن تحضر خطاب ضمان أو شيك مصرف عليه من أحد البنوك بكامل الثمن والمصروفات ورسوم التسجيل .
      2- لك التقدم إلى قاضي البيوع بطلب بإعفائك من ايداع كل أو بعض الثمن مع ذكر أسباب إعفائك من ايداع كامل الثمن .
      3- مع العلم أن رسم المزاد يتوقف بدرجة الأولى على السعر المنافس .
      4- لا يحق التملك بوضع اليد .

  4. انا و10اخوة توجد قضيةفرز وتجنيب وتفاجانا بالاخ الاكبر غير الشقيق يظهر عقد بيع نصيبه لشخص ما على الرغم من عدم امتلاكه للعقود ولكنه اخرج اوراق من الحى برسومات من ملف الاملاك
    ماهو الوضع القانونى فى هذه الحالة

    • admin

      لا يسري هذا التصرف إلا إذا كان هذا البيع مسجلاً بالتسجيل العقاري أما في حال عدم تسجيله فالمشتري هنا مجرد دائن عادي للبائع ولا يحق له مطالبة الورثةأو الدخول معهم في القسمة ويحق للورثة بيع العقار بالمزاد العلني ويصبح عقد البيع الابتدائي لحصة الأخ الأكبر منفسخاً لاستحالة تنفيذه وللمشتري استرداد الثمن .
      أما إذا اشترى على المشاع وبالتالي يكون دائن للعقار ويمكن الدخول إلى المزايدة وبعد رسو المزاد عليه يمكن الرجوع بما أل إلى شقيقك من ثمن لإقتضاء حقوقه نحوه .
      ويمكنك التواصل مع فريق مكتبنا المتمرس والمتميز للحصول على تفاصيل لهذا الموضوع .

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*