أجاز القانون المدني لكل مالك سواء كان شخصا طبيعياً أو معنوياً أن يقيد في سجلات إدارة التسجيل العقاري والتوثيق البناء المشيد على عقاره كل طابق أو كل شقة على حدة كحق مستقل وحيث تعدد ملاك طوابق الدور أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء فيها ، حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طوابق أو شقق سواء بالبناء أو الشراء للملاك جاز لهم أن يكونوا اتحادا فيما بينهم لإدارة العقار المشترك ، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية من تاريخ نشر ملخص الاتفاق بين الملاك هذا الاتحاد في الجريدة الرسمية ، ويكون هو الممثل الحصري والوحيد والمسئول عن الأجزاء المشتركة للعقار وحارساً لها لصالح جميع الملاك ، ويعين للاتحاد مدير وجمعية عمومية ومجلس إدارة ، وتكون له ذمة مالية مستقلة عن ذمم الملاك ، ويكون مقره في ذات العقار ويعتبر هو الموطن لكافة المكاتبات الرسمية والإعلانات القضائية المتعلقة بالاتحاد .
وتتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضاء الاتحاد وهم ملاك الشقق في العقار وهي السلطة العليا في الاتحاد والمرجع الذي له الكلمة الأخيرة في كافة شئون الاتحاد ، وتتخذ القرارات فيها بأغلبية الأصوات ولها اجتماع سنوي يقرر انعقاده بعد اشهار الاتحاد ونشر ملخصه في الجريدة الرسمية ، واجتماع أخر بناء على طلب المدير أو اثنين من أعضاء مجلس الإدارة .
وينتخب مجلس الإدارة من الجمعية العمومية للاتحاد ويتكون من ثلاثة أعضاء من الملاك ، ويكون من مهامهم الحفاظ على حقوق الملاك والرقابة على المدير ومسوؤلين متضامنين أمام الملاك عن أي ضرر ينجم عن أخطائهم إذا كانت ناشئة عن غش أو خطأ جسيم ، ينعقد مرة كل ثلاثة أشهر على الأقل ويجوز له عقد اجتماعات اضافية إذا تطلبت الحاجة .
يعين الاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته بالأغلبية الأعضاء ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من القاضي بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم ، وكذلك أجره يحدد بذات القرار أو الأمر الصادر بتعيينه وكذلك يكون عزله .
وعلى المأمور أن يقوم بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ هذه الالتزامات، واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة تجاه من يتخلف من الملاك بسداد نصيبه من النفقات بعد عرضه على مجلس الإدارة وأخذ موافقته ، كما يجوز له زيادة الاشتراك السنوي أو إنقاصه بناء على اقتراح الأعضاء وموافقة الجمعية العمومية ، كما يمثل الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر ، هذا ما لم يوجد نص في نظام الاتحاد يخالفه ، وبيده إعداد ميزانية الاتحاد السنوية وعرضها على الجمعية العمومية ، كما يتولى تمثيله أمام الغير والقضاء والجهات الإدارية وابرام العقود باسمه .
نظام الإدارة :
يُضع للاتحاد نظاما خاص به لحسن إدارة العقار والانتفاع به ويجب موافقة أغلبية أصحاب الأنصبة في العقار المشترك على هذا النظام ، وإلا جاز للقاضي بناء على طلب الأغلبية إقراره، ويكون نافذا في حق الجميع الملاك ،وكذلك بالنسبة لاعضاء اتحاد بناء العقارات ومشتراها يُضع نظاما لبنائها أو شرائها وكيفية توزيع وحداتها بينهم وقيمة ما يتحمله كل منهم ونظام العمل في الاتحاد ، ولا تكون قرارات الاتحاد نافذة في حق أعضائه ولا يمثل مأمور الاتحاد أعضاءه في إدارة أو بناء أو شراء العقار إلا بعد تسجيله بوزارة الشؤون الاجتماعية والعمل واصدار الوزير لائحة نموذجية ببيان نظام اتحاد إدارة العقار المشترك ولائحة نموذجية ببيان نظام اتحاد بناء العقارات أو شرائها.
أما إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا من النص على بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة بقرارات صادرة من الاتحاد ملزمة للجميع بشرط أن تكون بعد عقد اجتماع بينهم يدعون إليه بكتاب .
حدود الشراكة بين الملاك :
تكون الأجزاء المشتركة المخصصة لخدمة جميع قاطني البناية ملكاً شائعاً بين جميع الملاك سواء من وقع منهم على اتفاقية انشاء الاتحاد ومن لم يوقع ، وتكون الشراكة في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بينهم ، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأقنية والأسطح والمصاعد والممرات الداخلية والخارجية والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب وغرف البوابين والأماكن المخصصة لكل العاملين في خدمة البناية والأماكن المخصصة للخدمات المشتركة لكل الملاك وكافة المرافق المشتركة إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة وكذلك الحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين وكذلك الأجزاء المشتركة التي تقتصر خدمتها على بعض الملاك فقط فتكون ملكاً مشتركاً لهؤلاء ، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه .
حقوق وواجبات المالك في الاتحاد :
ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في البناء وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلا عن الجزء الذي يملكه إذا كانت الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، وللمالك الحرية في الانتفاع بالجزء الذي يملكه بشرط أن يستعملها فيما أعدت له وأن لا يحول دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .
لا يجوز لأي مالك أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي ، كما لا يجوز إحداث أي تعديل أو أية أعمال تأمين أوحفظ أو صيانة من تلقاء نفسه في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك أو من يمثلهم حتى عند تجديد البناء، إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين ، أو إذا أقرها لاحقاً مدير الاتحاد أو الجمعية العمومية ، و إذا رغب بذلك أغلبية الملاك يجب عليهم الحصول على إذن من القاضي بإجراء التعديل.
ويجب على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها ولا يحق له التنازل أو التخلي عنها للتخلص من هذه التكاليف ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذي له في البناء ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
في حال هلاكه :
يحق للاتحاد بأغلبية أصحاب الأنصبة في العقار أن يفرض أي تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء في جملتهم، وله أن يأذن في أجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء.
فإذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية ، فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة ، كما يمنح الاتحاد قرض لأحد الشركاء لتمكينة من القيام بالتزاماته يكون مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الاجزاء المملوكة من العقار وتحتسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده .
