الاستثمار العقاري في بريطانيا

اكد خبراء تسويق عقارات في المملكة المتحدة ان العقار البريطاني دائما هو الوجهة الاولى للمواطن والمستثمر الكويتي الراغب في شراء العقارات في الخارج، حيث يتخذه كمصيف لقضاء العطلات، وفي الوقت نفسه كاستثمار للزمن، لا سيما مع النمو المستقر لاسعار العقارات في مختلف المناطق البريطانية والذي يتراوح ما بين 3 و7 في المائة بشكل سنوي، ناهيك عن الاقبال على الشراء على مدار العام سواء من قبل المواطنين البريطانيين او العرب بشكل عام خصوصا مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، اذ يستمر الطلب على الشراء في السوق في ظل اسوأ الحالات والازمات التي يمر بها العالم.

قال خبير العقار البريطاني ومدير المبيعات والتسويق في شركة TAYLOR WIMPEY، وهي تعد احد اكبر الشركات المطورة للعقارات في بريطانيا ستيف رولت ان هناك نموا مستمرا لحركة تملك الكويتيين للعقارات البريطانية، فنجد أن متوسط حركة شرائهم تبلغ 100 صفقة في العام، وهناك تاريخ طويل لتملك الكويتيين للعقارات البريطانية بشكل عام وعدد كبير من قصص النجاح، مؤكدا ان معدل النمو لاسعار العقارات البريطانية يعد مستقرا ويتراوح ما بين 3 و7 في المائة سنويا.

وتطرق رولت إلى ازمة اليورو والمشاكل السياسية والاقتصادية التي تمر بها الدول الأوروبية، منوها الى ان تلك المشاكل انما ساهمت في تراجع نسب الفوائد المصرفية على التمويل العقاري، وهو ما جذب شرائح عدة الى الاستثمار وشراء العقارات البريطانية،

كما طرحت الحكومة البريطانية ايضاً مبادرة جديدة ضمنتها في ميزانيتها الجديدة تحت مسمى HELP TO BUY وهي المساعدة من اجل الشراء، بحيث تساهم الحكومة في شراء العقارات للاشخاص من خلال توفير نسبة من التمويل خالية من الفوائد المصرفية، وكذلك تم تخفيض المقدم الى ما نسبته %5، الأمر الذي نشط السوق بشكل ملحوظ، ناهيك عما تقدمه البنوك البريطانية المتخصصة في تمويل العقارات من عروض لجذب الراغبين في شراء العقارات، حيث ساهمت كل هذه المبادرات في ادخال شرائح جديدة

كما ان  المناطق التي يقبل الكويتيون على الشراء بها، والتي تتمثل في مدينة كارديف وتعتبر منازلها متوسطة السعر، حيث يبلغ سعر البيت بحدود 250 الف جنيه استرليني أي ما يعادل 110 الى 120 الف دينار، حيث كان التركيز من قبل الكويتيين على الشراء في تلك المنطقة لسنوات عدة، منوها الى ان كل فترة يتم اكتشاف منطقة بريطانية جديدة تحول إليها انظار المستثمرين الراغبين في شراء العقارات.للسوق.

400 منزل لكويتيين

وكذلك هناك رغبة واضحة من قبل البعض على التملك في منطقة كوفنتري ومنطقة ليدز، واللتين تبعدان ساعتين ونصف الساعة بالقطار عن لندن، حيث تعد أسعار الوحدات بهما مناسبة للغاية فنجد ان سعر الشقة مساحة

70 مترا يبدأ من 75 الف دينار كويتي.

كما أن  ميلتون كينز والتي تضم نحو 400 منزل لعائلات كويتية وتبعد بحدود 30 دقيقة عن وسط العاصمة لندن، والتي يرتفع حجم الاقبال على الشراء بها بشكل ملحوظ خلال الفترة الاخيرة، حيث بدأ الكويتيون في التعرف على تلك المنطقة قبل 20 عاما، وهناك عدد من الاستثمارات الناجحة لهم فيها، ويرتفع معدل نمو الاسعار في تلك المنطقة الى %5 سنويا، وهو يعد اعلى عائد في بريطانيا، حيث تضم تلك المدينة عددا من المقار الخاصة بالشركات الكبرى العالمية، وتتراوح الاسعار فيها ما بين 70 و200 الف دينار كويتي.

وتعرض الشركة في تلك المدينة موقعين للاستثمار للمواطنين الكويتيين بالتعاون مع كبرى الشركات المطورة للعقار في بريطانيا، منهما موقع يبعد 7 دقائق والاخرى يبعد 4 دقائق فقط عن محطة القطار، ويحتوي كل منهما على منازل تتراوح مساحتها ما بين 93 مترا، وتشمل غرفتين الى نحو 185 مترا، وتشمل على 5 غرف، ومنها بعض الوحدات التي تضم طابقين وثلاث طوابق، بينما تتراوح الاسعار ما بين 97 الفا و179 الف دينار كويتي، وهي تعد اسعارا مقبولة لدى كثير من الشرائح الكويتية الراغبة في شراء العقارات.

واكد ان الشركة ركزت على مشاريع محددة لكونها الانسب لشريحة المستثمر الكويتي، وكذلك نظرا إلى قوة حركة التأجير عليها، مشيرا الى ان الشركة اختارت مدينة ميلتون كينز للاستثمار بها، كونها تتناسب مع الذوق الكويتي، لا سيما مع الخدمات المتوافرة بها ونظافة المدينة وكذلك اسعارها المناسبة.

ومن ناحيته، قال الشريك في شركة بوند انترناشيونال العقارية عبد الله عبد الرحمن الهارون ان تملك البيوت في المناطق المعروضة حر لمدى الحياة مع التوريث للبيوت والمنازل المستقلة، اما الشقق فيختلف الامر بالنسبة إليها وفق العقود.. فمنها ما تبلغ فترة تملكه نحو 150 سنة، ومنها ما يصل الى 900 سنة، في حين ان التملك الحر للمنازل يشمل الحدائق المحيطة بالمنزل.

                                 استشارة المحامين والمصرفيين.. ضرورية

ان الشركات العقارية الكبرى تنصح بالتعامل مع المتخصصين البريطانيين بأمور الضرائب او عن طريق المحامين الذين لديهم خبرات ودراية بتلك الضرائب، وذلك لعدم الوقوع في اخطاء قد تعرضهم الى المساءلة، مشيرا الى ان كثيرا من البنوك المحلية لديها مكاتب خاصة في بريطانيا متخصصة في الضرائب، حيث يستطيع المواطن الراغب في شراء العقار البريطاني التعامل معها للتعرف على انواع الضرائب المطلوبة على كل عقار، علما بان القيام بهذه العملية غير مكلف ويوفر الكثير على الراغب في الشراء، لاسيما ان قوانين الضرائب البريطانية كثيرة ومعقدة ويتم تعديلها بشكل دوري وتختلف باختلاف سعر العقار وكيفية شرائه.

على المشتري التعرف على معدلات الأسعار ليتفادى التلاعب

من ناحيته، نصح الخبير العقاري البريطاني جو كونولي الراغبين في شراء العقارات البريطانية بضرورة التعرف على معدلات اسعار السوق، حتى لا ينخدعوا بأسعار تفوق المعدلات المتعارف عليها، مشيرا الى انه لا توجد في السوق العقاري البريطاني حالات غش او التلاعب بشكل ملحوظ، لاسيما في ما يتعلق باعمال الشركات العقارية الكبرى التي تخشى على سمعتها، ولكن قد يقع غير الملم بالسوق العقاري البريطاني في اخطاء هو في غنى عنها، لذلك ننصحهم بالتعامل مع مكاتب متخصصة، بحيث يتم عمل دراسة مستفيضة عن السوق قبل الشراء

 بعض الأسئلة الشائعة حول الإستثمار العقاري في المملكة المتحدة

هل من الأفضل الإستثمار فى عقار المملكة المتحدة كفرد أم كشركة أجنبية؟ 

من مميزات شراء العقار عن طريق شركة تفادى ضريبة المواريث و الملزمة على الورثة فى حالة وفاة المشترى إذا كان قد إشترى العقار كفرد. كما أن الشراء كشركة أجنبية له ميزة أخرى و هى ضريبة التربح عند بيع العقار حيث ان الشركات الأجنبية معفاة من دفع ضريبة التربح عند بيع العقار.

كذلك تتمتع الشركات الأجنبية بسقف  ال 20% على ضريبة العوائد  من صافى الإيجار بعد خصم المصاريف فى حين قد يدفع الفرد المشترى للعقار قيمة أعلى  للضريبة  قد تصل إلى 50% فى حال تخطى العائد من العقار مبلغ مائة و خمسون ألف جنية إسترلينى سنويا.

إذن الشراء عن طريق شركة هو أفضل وسائل الشراء من الناحية الضريبية و اكثر الوسائل توفيرا. فى حال إنك ترغب للإستثمار فى المملكة المتحدة لكن لا يوجد لديك شركة  جاهزة تود الشراء عن طريقها, نستطيع تأسيس شركة أجنبية لك خارج المملكة المتحدة فى إحدى الدول أو الجزر التى لا تفرض ضرائب على الشركات  لإتمام عملية الشراء خلالها و تعرف هذة النوعية من الشركات بإسم شركات الأوفشور.

و شركات الأوفشور لا تدفع ضرائب فى الدول التى تم تأسيسها فيها لكن تدفع ضرائب فى المملكة المتحدة بشريحة أقل كالسالف إيضاحه.

ننصح دائما بإستشارة محاسب خبير ضرائب محلى قبل عملية الشراء لينصح بأفضل الطرق للشراء التى تقلل الضرائب على المستثمر.

هل يدفع المستثمر الأجنبى ضريبة عوائد على الإيجار فى بريطانيا و ما قيمتها؟

يدفع المشترى سواء كان فرد أو شركة محلية او أجنبية ضريبة على الدخل من الإيجار أو العائد من العقار و هذا سواء كان الاجنبى مقيم أو غير مقيم فى المملكة المتحدة و تبلغ قيمة هذه الضريبة 20% من صافى الربح بعد خصم كل المصاريف الإدارية و عمولة الوكيل العقارى الذى سيقوم بإدارة العقار و خلافه من المصاريف الأخرى.

فى حالة التملك عن طريق شركة لا تزيد ضريبة العوائد عن 20% من صافى الدخل و لكن فى حالة التملك كفرد قد تزيد الشريحة حسب إيراد العقار لذلك ليس من المستغرب أن نجد كثير من المستثمرين الأجانب يشترون عن طريق شركات بدلا من أفراد لكى يتمتعوا بسقف 20%.

هل ينبغى على المستثمر الاجنبى الإستعانة بمحامى عند شراء عقار فى بريطانيا؟

ينبغى تسجيل العقار حال الشراء و يتم هذا فى إدارة تسجيل العقارات و الأراضى فى المملكة المتحدة  وهذا لضمان حقوق المشترى كما إنها متطلب قانونى على كل من يشترى عقار فى بريطانيا أن يقوم بتسجيل العقار و هذه المهمة يقوم بها محامى المشترى الذى يتعين على كل مشترى عقار فى بريطانيا الإستعانه بخدماته .

كما يقوم المحامى أيضا بدراسة عقد الشراء من الناحية القانونية و مراجعة جميع مستندات عملية الشراء و تختلف مصاريف المحامى بحسب طبيعة العقار و نوع الصفقة و قيمة الصفقة و عدد ساعات العمل الذى يكرسها للصفقة.

و ينبغى تعين المحامى فور إتخاذ قرار الأستثمار لمباشرة اعماله و الإشراف على عملية الشراء من النواحى القانونية من البداية و حتى تمام عملية الشراء. و عادة ما تستغرق عملية الشراء من 4 إلى 6 أسابيع فى المتوسط  لتمام كافة الإجراءات و المستندات قد تقل أو تزيد المدة و ذلك حسب طبيعة الصفقة.

هل يمكن للمستثمر الاجنبى الحصول على تمويل لشراء عقار فى بريطانيا؟

يمكن للأفراد الأجانب و الشركات الأجنبية الحصول على تمويل لشراء عقار فى المملكة المتحدة و يعتمد هذا على العباءة المالية للفرد أو الجهة التى تنوى الإستثمار فى بريطانيا و كما يعتمد أيضا على قيمة العقار الحقيقية كما يقررها البنك الممول.

و يمكن أن تقوم لندن بعض الشركات البريطانية مثل “لاكشري” بترتيب التمويل من بنوك محلية و إسلامية و بنوك أوفشور بالنيابة عنك و إنشاء هياكل الضرائب ذات الكفاءة الموفرة لك والمركبات المحاسبية ذات الأغراض الخاصة بالنيابة عنك إتصل بنا لمزيدا من التفاصيل .

برجاء ملاحظة أن قوانين  التمويل و الضرائب و الشراء تتغير بشكل دورى لذا فالجوؤ لمحامي مهم لمراجعة ما حدث من التغييرات القانونية قبل عملية الشراء.

هل يدفع المستثمر الأجنبى ضريبة عند شراء عقار فى بريطانيا و ما قيمتها؟

على المستثمر فى عقاربريطانيا دفع ضريبة عند الشراء و تعرف هذه الضريبة بإسم Stamp Duty Land Tax

و يختلف مقدار هذه الضريبة بحسب نوع و قيمة العقار فالعقار السكنى ضريبته شرائح, تتوقف الشريحة على قيمة العقار و هى صفر بالمائة اى لا ضريبة فى حالة شراء عقار سكنى قيمته أقل من £125,000 وتصبح الضريبة 1% من سعر الشراء للعقار إذا لم تتجاوز قيمته £250,000 .

و تزيد إلى 3% للعقار بقيمة حتى £500,000 ثم تزيد الشريحة إالى 4% للعقار بقيمة حتى مليون جنية ثم تزيد الشريحة إلى 5% للعقار بقيمة 2 مليون جنية ثم ترتفع الضريبة إلى 7% فى حالة شراء عقار تفوق قيمته 2 مليون جنية و هذا سواء كان المستثمر يشترى سكن خاص له كمنزل ثان ببريطانيا أو يشتريه كعقار إستثمارى مدر.

و الشرائح السالف ذكرها هى للعقار ذو الوحدة الواحدة أى إذا كان العقار عبارة عن شقة واحدة أو منزل واحد اى لإستعمال أسرة واحدة. أما البنايات المكونة من عدد من الشقق أو الوحدات السكنية فهى تحصل على تخفيض فى ضريبة الشراء فلا يدفع مشترى البناية سوى 1% فقط من سعر الشراء حتى لو تجاوزت قيمة البناية 2 مليون جنية إسترلينى لذلك ليس بغريب ان يشهد التداول فى البنايات فى بريطانيا رواجا و شعبية لدى المستثمرين لما يوفرونه من ضرائب.

أما العقار التجارى فله أيضا ضريبة يدفعها المستثمرون عند الشراء و هى كذلك شرائح و لكن حدها الأقصى 4% من سعر الشراء , ينبغى الإستعلام جيدا فى حالة الإستثمار فى العقار التجارى فى بريطانيا لأن معظم العقارات التجارية عليها ضريبة أخرى بالإضافة لضريبة الشراء العادية يدفعها المستثمر عند الشراء أيضا و تعرف بإسم ضريبة القيمة المضافة او VAT و تبلغ قيمتها 20% من سعر الشراء لذا يلزم الإستبيان قبل الإنخراط فى التفاوض على العقار التجارى لضمان توافر رأس المال المطلوب بالكامل قبل البدء فى التفاوض.

تفاصيل الرسوم والضرائب

الرسوم والضرائب التي تفرض على مشتري العقار البريطاني والتي تتمثل في:

اولا: ضريبة التسجيل العقاري: وتدفع تلك الضريبة للبيوت التي يفوق سعرها 125 الف جنيه استرليني، وهي صفر لما هو اقل من ذلك، وتدخل فيها اول شريحة للبيوت التي يبدأ سعرها من 125 الفا الى 250 الف جنيه استرليني، وتحسب بنسبة 1% من قيمة البيت، في حين ان نسبتها للشريحة التي تتراوح قيمة العقارات فيها من 250 الفا وحتى 500 الف جنيه استرليني 3%، وتصل الى 4% للبيوت التي تبدأ اسعارها من 500 الف جنيه استرليني، وهذه الضريبة تدفع مرة واحدة للحكومة البريطانية عند شراء العقار، ويطلق عليها Stamp Dutyland tax.

ثانيا:‍ ضرائب البلدية: وهي تطبق على كل العقارات، وتدفع شهريا، وفي حال تأجير البيت تكون تلك الضريبة مسؤولية المستأجر، وهي تدفع على مدار 10 اشهر فقط، وهناك شهران مجانا من كل عام، حيث لا تستحق تلك الرسوم في شهري يناير وفبراير من كل عام.

ثالثا: ضريبة الدخل: ففي حال تأجير العقار يتم احتساب تلك الضريبة بما متوسط نسبته 20 في المائة من الدخل، ويخصم من تلك الضريبة مصاريف التمويل العقاري اذا كان المشتري حاصلا على تمويل من احد البنوك، كما يخصم منها اية مصاريف تتعلق بالعقار، سواء اصلاحات او اعمال صيانة وغيرها.

رابعا: ضريبة التوريث: وتدفع عند انتقال العقار الى الورثة بعد وفاة المالك، وتقدر قيمتها بـ %40 من قيمة العقار بعد خصم التمويل، وذلك في حال كانت قيمة العقار فوق 325 الف جنيه استرليني، حيث يعفى كل عقار تكون قيمته اقل من ذلك، واذا كانت قيمة العقار تزيد عن تلك القيمة والعقار مملوك لاكثر من شخص بحد اعلى 4 اشخاص، وكانت قيمة كل مشاركة لا تتعدى مبلغ 325 الف جنيه استرليني يعفى كل مشارك من تلك الضريبة، واذا كانت اكثر تطبق عليه الضريبة، حيث ان الضريبة تعتبر مسألة شخصية مستحقة على قيمة اصول الفرد في بريطانيا.