كثيراً ما يتساءل عملاؤنا من المستثمرين الكويتيين للعقار في الخارج، عن القانون الواجب التطبيق في حال نشوب نراع حول عقودهم أو حقوقهم المتعلقة بعقاراتهم المشتراه خارج الكويت.
وما هي المحاكم التي ينعقد لها اختصاص الفصل في تلك الدعاوى والمنازعات المتعلقة بالعقار الواقع خارج دولة الكويت.
تتجه أغلب التشريعات الدولية إلى إخراج العقود المتعلقة بعقار من نطاق سلطان إرادة المتعاقدين وإخضاعها إلى قانون موقع العقار، وذلك لسلامة المعاملات واطمئنان صاحب الحق العيني على وجود الحق وخلو العقار من الرهون.
نظم المشرع الكويتي في المادة 51 من قانون العلاقات ذات العنصر الأجنبي رقم 5 بسنة 1961 (قاعدة الاسناد الخاصة بالعقارات حيث نص على أن ): ” يسري على العقار، من حيث حيازته وملكيته والحقوق العينية التي يمكن أن تترتب عليه وطرق كسب هذه الحقوق وانتقالها وانقضائها، قانون موقع العقار “.
وعليه نجد أن المنازعات المختصة بالعقار تخضع لقانون موقع هذا العقار، وذلك لسلامة المعاملات وليطمئن المستثمر من وجود العقار وخلوه من الرهن، كما أنه من شأن ذلك أن يوفر حماية لمصالح المتعاملين وللغير على أساس أنه القانون الذي يتم بمقتضاه تسجيل العقار في السجل العقاري وشهر الحقوق العينية العقارية، ومن جهة أخرى كون العقار عنصر مهم من عناصر الثروة الوطنية استلزم خضوعه لقانون الدولة الواقع في إقليمها وتحت سيادتها وذلك لتنظيمه وفقاً لما يناسب مصالحها.
وتكون محاكم الدولة التي يوجد بها العقار هي المختصة بنظر النزاع المتعلق بالعقار. (محكمة موقع العقار)
وللمتعاقدين أن يتفقوا على اختيار القانون الذي يرونه مناسباً ليحكم الالتزامات الشخصية المترتبة على العقد بإنشاء الحق أو تعديله أو انقضاؤه، أما الحق العيني على العقار وأحكامه فقد قيد المشرع المتعاقدين بشأنه بأن قرر خضوعه لقانون موقع العقار.
حيث نصت الفقرة الثانية من المادة 59 من القانون رقم 5 لسنة 1961 : ” على أن قانون موقع العقار هو الذي يسري على العقود التي أبرمت في شأن هذا العقار”.
كما جعل المشرع خضوع شكل العقد لقانون بلد الإبرام كأصل عام، فإذا لم يراع المتعاقد أن أي من الأشكال المطلوبة وفق القانون موضوع العقد، أو قانون الموطن المشترك، أو قانون الجنسية المشتركة، فإنه سيبقى مطلوباً منهما استيفاء الشروط الشكلية في قانون بلد الإبرام على الأقل، فإن لم يراع هذا القانون أيضاً فقد يعتبر العقد باطلاً من الناحية الشكلية.
وعليه فإن قانون موقع العقار هو الذي يسري على الشروط الموضوعية لانعقاد العقد والآثار المترتبة عليه.
ونشير إلى أن عقد بيع العقار هو عقد ينشىىء إلتزامات شخصية على أطرافه وينشىء إلتزاماً على البائع باتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل ملكية العقار للمشتري بالتسجيل فإن الدعوى بفسخ عقد بيع عقار كائن بدولة أخرى غير دولة الكويت ولم يسجل ينعقد الاختصاص للمحاكم الكويتية استناداً من إعمال تطبيق نص المادة 23 من قانون المرافعات.
